Выселение человека из жилого помещения: какие нужны основания и в каком порядке действовать?

Каковы основания для выселения из квартиры собственником — всё о принудительной выписке из жилого помещения

Проблема выписки прописанного гражданина из квартиры законным владельцем может стать актуальной при разных ситуациях: если жилплощадь готовится к продаже, если в купленном помещении остался зарегистрированным старый жилец, если гражданин прописан, но не платит коммуналку или нарушает спокойную жизнь соседей.

Квартирные проблемы всегда остаются одними из самых сложных, поэтому нужно изучить вопрос о том, как выписать и выселить из квартиры нежелательного жильца законно и на какие действия имеет право хозяин.

Может ли собственник принудительно выселить из квартиры жильцов?

В большинстве случаев владелец может выписать из своего жилья нежелательных жильцов без их согласия, но для этого обязательно потребуется решение судебного органа, который при рассмотрении вопроса будет учитывать разные обстоятельства: семейное положение выселяемого, его возраст и иные факторы.

Все события, на которые будет опираться истец нужно подтвердить документально (придется предоставить квитанции ЖКХ, документы о разводе, документы о покупке жилого помещения и пр.) или через показания свидетелей (соседей, других проживающих на этой площади, родственников).

Непосредственно выпиской будет заниматься конкретный территориальный отдел Службы судебных приставов.

Условием может служить только исполнительный лист о выселении, который после принятия решения выдаст суд.

    Иск о выселении рассматривается в соответствии с действующим Жилищным кодексом (4 часть ст.31). Владелец жилплощади, которая стала его собственностью до регистрации брака, имеет право выписать из неё не только бывшего супруга, но и всех прописанных в ней родственников бывшего супруга.

Если же жилье было куплено в браке и иные условия не оговорены в брачном договоре, то оно будет совместной собственностью супругов и выписать бывшего мужа или жену уже не получится.

  • Второй нормой закона, на которую будет опираться суд станет ст.292 ГК, в которой во втором пункте указывается, что основанием для отказа в проживании является переход права собственности на недвижимость. То есть, новые хозяева без тени сомнений могут выписать со своей законной территории самого бывшего владельца и членов его семьи, если по какой-либо причине они не выписались сами.
  • Случаи наследования могут опираться на пункт второй ст.1137 ГК, который предусматривает возможность умирающему в момент оформления завещания, оговорить право третьего лица на пользование этим жильем и проживание в нем на весь период жизни или другой срок. При чем это право сохраняется даже при последующем переходе права на недвижимость.
  • Существуют и другие нормы закона, на которые будет опираться суд при рассмотрении дел в зависимости от обстоятельств и условий выписки – сыграет свою роль наличие договора ренты, отказ в участии в приватизации и разные другие факторы (о том, на каких основаниях могут выселить из неприватизированной квартиры, можно узнать здесь).

    Поэтому, очень важно перед подачей иска о выселении проконсультироваться у юриста, чтобы правильно оценить все существующие условия, иначе можно разрушить все отношения с человеком, который после проигранного вами суда больше не пойдет ни на какие договоренности и уступки.

    Возможные причины выписки из жилого помещения

    Давайте более подробно остановимся на причинах, которые могут побудить собственника подать иск о выселении. Наиболее часто встречаются следующие случаи, при которых владелец может выписать и выселить из своего жилья проживающего без его согласия:

    1. ответчик давно не проживает в этой квартире (или даже никогда и не жил) и у него есть другое постоянное место для проживания;
    2. ответчик уклоняется от уплаты расходов на содержание жилья;
    3. расторжение брака, если жилплощадь стала собственностью одного из супругов до брака (о том, как выселить бывшего мужа из квартиры, если он прописан, читайте тут);
    4. если жилец был прописан после приватизации (о том, можно ли выселить человека из приватизированной квартиры и в каких случаях, читайте здесь);
    5. если одного из родителей лишили родительских прав в отношении ребенка и необходимо его раздельное проживание с ребенком.

    Во всех этих случаях суд внимательно исследует все обстоятельства дела и примет решение, руководствуясь существующими нормами закона. О том, как выселить из квартиры незаконно проживающих лиц, а также как составить заявление в суд, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как выселить человека из квартиры, если он в ней не прописан.

    Существуют некоторые лица, которых невозможно выписать без их согласия. В этих случаях собственнику придется договариваться с ними о добровольной выписке.

    Кого владелец жилья не может лишить права на проживание?

    Однако существует категория неприкосновенных лиц, которых собственник не может выселить ни при каком условии, а если все-таки незаконно выселит, то они могут добиться вселения обратно через суд. Суд может отказать в выписке:

      Если гражданин в свое время отказался от участия в приватизации в пользу иного лица. У такого гражданина возникает бессрочное право пользования приватзированным жильем. Однако с 2014 г. внесены поправки в эту норму закона: отказник должен проживать в этой квартире, участвовать в её содержании или ему должны чиниться препятствия в проживании.

    Если же человек уже давно не проживает в этом месте и имеет другое место проживания – он теряет права на жилплощадь, в которой отказался от участия в приватизации.

  • При передаче наследства гражданин, проживающий в квартире по завещательному отказу, может продолжать жить в ней дальше даже при смене владельца. Срок проживания оговаривается в завещании, однако чаще всего он является пожизненным.
  • Нельзя выселить бывших членов ЖСК, которые внесли какую-либо часть пая за это жилое пространство и имеют документ, это подтверждающий. Такие жильцы, как и их супруги имеют пожизненное право на оплаченную ими недвижимость даже если они не являются владельцами.
  • В соответствии с условиями брачного договора, если это в нем оговорено, супруга нельзя выселить даже если расторгнуты семейные отношения.
  • Несовершеннолетние после пребывания в детдоме сохраняют право на оставленную жилплощадь, поэтому выписать их оттуда не удастся.
  • Эти граждане обладают безусловным правом на проживание в жилом пространстве, принадлежащем по праву собственности другому человеку и поэтому выселены быть не могут.

    Существуют еще некоторые категории граждан, которые на усмотрение суда на какой-либо срок могут остаться проживать в чужой недвижимости:

    1. бывшие супруги, если у них отсутствует место куда они могут переехать и нет средств для покупки недвижимости (о том, можно ли выселить из единственного жилья, читайте в нашем материале);
    2. люди, находящиеся на иждивении у владельца.

    Что касается несовершеннолетних, то здесь закон поблажек не делает и такие ситуации рассматриваются аналогично, как и со взрослыми (о том, на каких основаниях возможно выселение несовершеннолетних детей, читайте тут). Также в любой момент суд может восстановить в правах на проживание людей, которые были признаны пропавшими без вести, а потом проявились вновь.

    То же самое относится и к бывшим заключенным: если они были просто прописаны в этом жилом помещении, а оно было продано, то воспользоваться вашим жильем они уже не смогут. Но если отсидевший гражданин, заключенный когда-либо, отказался от приватизации в чью-либо пользу, он имеет полное право вас потеснить и закон останется на его стороне.

    Более подробно о том, кого и когда невозможно или затруднительно выписать, рассказано в видео:

    Некоторые особенности оформления документов

    Непрописанного

    Если в вашей квартире или в доме (например, в которых вы не живете), вдруг стали проживать посторонние непрописанные лица, чтобы выселить их можно вызвать участкового или подать заявление в ОВД. Без согласия хозяина (например, к вашему ребенку пришел гость) непрописанный гражданин может у вас находиться до 23 часов.

    Если речь идет о более сложных случаях – например, вы хотите выселить сожителя вашего родственника, проживающего с вами без вашего согласия (который к тому же только периодически участвует в оплате коммунальных услуг) или в вашем частном доме, как оказывается посторонняя семья живет уже несколько лет, можно подать исковое заявление в судебные органы (о том, как оформить собственнику исковое заявление о выселении из квартиры, читайте тут).

    Прописанного

    Прописанного гражданина можно выселить только через суд. В судебные органы необходимо предоставить всю доказательную базу, в том числе и основания прописки этого гражданина. Иск в этом случае может подать только владелец жилья, которому также придется оплачивать госпошлину.

    При наличии веских причин суд удовлетворит исковое заявление. Однако существуют случаи, когда суд может обязать собственника повременить какое-то время с выселением: например, если выселяемый – инвалид и не имеет другого жилья и финансов на его покупку.

    Без согласия

    Аналогичным образом производится выселение без согласия: подается иск в суд, затем на руки получается исполнительное производство, которое нужно отнести в территориальный отдел ССП.

    Дальше процессом займутся приставы, которые дадут срок выселяемому добровольно покинуть помещение, а в случае его отказа осуществят это принудительно.

    Членов семьи

    Выселить членов семьи хозяина несколько сложнее. Суд будет внимательно рассматривать каждый случай: проживает ли человек в квартире, оплачивает ли коммунальные платежи. Будут браться в расчет и возраст выселяемого, его поведение (например, мать собственница хочет выселить сына-алкоголика).

    Смотрите также:  Как выселить из приватизированной квартиры прописанного человека?

    Бывших членов семьи

    Члены семьи теряют право на проживание сразу после развода, если иное не оговорено в брачном договоре. Если они и их родственники, проживающие с вами, не собираются выехать добровольно – придется решать дело через суд.

    Однако если недвижимость была приобретена в период семейной жизни, то даже если один из супругов является собственником, второй также имеет право на её часть. В этом случае придется предварительно разделить имущество.

    Заключение

    Процесс выписки из жилья другого человека достаточно сложный и нервный. Сначала придется обивать пороги суда, затем взаимодействовать с привыкшей работать неспешно службой судебных приставов. На все это потребуются время, нервы и деньги. Поэтому, если еще сохранилась возможность решить это вопрос добровольно, нужно максимально ей воспользоваться.

    Выселение граждан из жилых помещений

    Выселение из квартиры – действие правового характера, заключающееся в лишении гражданина его права на проживание и пользование жилой недвижимостью.

    Выселение граждан из жилых помещений — самый неприятный из процессов, встречающихся в правовой практике, который имеет исключительный характер своего применения. Могут ли выселить из квартиры, подвергшейся приватизации? Существует ли практика и каковы основания выселения из жилого помещения, кто выносит решение о выселении? Ниже будет подробно описан порядок выселения из жилых помещений, выселение из коммунальной квартиры, которая находится не в личной собственности.

    Принудительное выселение из жилого помещения — довольно трудоёмкая процедура юридического характера. Жилищный кодекс чётко прописывает порядок выселения из жилого помещения.

    Выселение собственника квартиры

    Выселение собственника из жилого помещения — категория гражданских дел, которая встречается в повседневной жизни, хотя и нечасто. Указанные меры со стороны государственных структур выступают окончательными в отношении гражданина. Принудительное выселение из квартиры собственника регулируется законодательством по жилищным вопросам и гражданским процессуальным законом.

    Использование жилья не по требуемому реальному его назначению. Законодательством установлено, что для осуществления коммерческой либо иной деятельности, необходимо помещение, пригодное для жизни в нём перевести в непригодное для жилья помещение.

    Нарушение правил безопасности. Всем жильцам нужно в обязательном порядке соблюдать установленные требования по пожарной, санитарной и иной безопасности. Держать под контролем состояние всех коммуникаций, в том числе и электричества.

    Запрещается проводить различные ремонтные и иные работы после определённого законом времени для недопущения нарушения жильцов их жилищного права. Запрещается самовольно перестраивать квартирное помещение.

    Выселение из аварийного жилья. При таких обстоятельствах аварийность здания или подлежащее сносу многоквартирное сооружение должны документально быть обоснованы. Такой вид решения выносится административными структурами власти, где указаны обоснования непригодности.

    После установления аварийности жилья собственников выселяют тоже, но с предоставлением аналогичной для проживания квартиры, то есть переселяют на новое место жительство. В случае отказа выселение будет производиться в судебном порядке. При таком положении дел закон о жилищных правоотношениях предоставляет право получения такими жильцами вместо квартиры денежной компенсации.

    Для убедительного построения доказательств ненадлежащего поведения собственника квартиры необходимо собрать показания соседей, свидетельствующих о систематических нарушениях, представить протоколы об административном нарушении, акты коммунальных служб, экспертные заключения и так далее. На основании представленной документации и свидетельских показаний суд проводит оценку и выносит мотивированное и законное решение о выселении из жилого помещения. Так, к примеру, за имеющиеся долги перед коммунальными службами либо коммерческими банками. После высвобождения должником квартиры она выставляется на торги. А после её продажи часть полученной суммы идёт на погашение процессуальных издержек, связанных с ведением судебного разбирательства. Оставшаяся часть идёт на погашение основных долгов.

    Если после всех платежей остаются денежные средства, то они возвращаются должнику.

    Как выселить человека из квартиры, если он сопротивляется, то есть не желает выполнять решение суда?

    Исполнительная часть решения может развиваться по двум сценариям:

    • добровольно;
    • принудительно.

    Стадией исполнительного производства занимаются службы судебных приставов.

    Исполнительный процесс

    Основополагающими правовыми актами, регулирующими исполнение, являются:

    1. Закон федерального значения 229.
    2. Гражданское процессуальное законодательство (далее — ГПК РФ).
    3. Гражданский кодекс (далее — ГК РФ).
    4. Кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (далее — ЖК РФ).

    Как выселить собственника из квартиры после вступления постановления в силу, не нарушая закон? Так, после вынесения судебного постановления выписывается лист, именуемый исполнительным. Документ о производстве выселительных действий направляется приставам. Последние производят открытие производства и предоставляют срок для добровольного исполнения решения.

    Важно, чтобы все процессуальные документы, направляемые должностным лицом, были вручены выселяемому лично под подпись.

    Выселение на данной стадии исполнения решения заключается в высвобождении жилой площади как от самого владельца, так и его вещей, имущества и животных. Если в назначенный день выселяемый отсутствует, то это обстоятельство может усложнить процесс выселения. Однако на процесс исполнения не влияет.

    При исполнении приставами своих обязанностей требуется присутствие органов полиции, представителей коммунального хозяйства, понятых.

    Закон о выселении из квартиры требует составления акта о производстве выселительных действий. В акте указывается основание производства выдворения, дата и время, сведения об участвующих сторонах и понятых, а также список вещей и предметов, принадлежащих должнику. Все указанные вещи можно передать в коммунальную службу на сохранение с разъяснением о том, чтобы их забрать в трёхлетний срок, в противном случае они будут признаны бесхозными.

    В случае проживания с выселяемым его близких родственников выселение из квартиры на них не распространяется, если иное не предусмотрено судебным решением.

    В исполнении существует и такое понятие, как приостановление исполнения по исполнительному листу. Такое процессуальное действие может быть применено, например, когда подано исковое заявление об исключении имущества из акта о производстве выселительных действий, в случае болезни должника и иных причин. Пристав выносит постановление о приостановке процесса.

    Особенности выселения из муниципального жилья

    Разница между приватизированной квартирой и муниципальной в том, что у проживающего в приватизированной имеется право собственности, а право на проживание в государственной даёт заключённый договор о найме. Сторонами такого договора являются наймодатель (хозяин жилплощади) и наниматель (квартиросъёмщик).

    Отношения, возникающие между этими двумя сторона регламентированы условиями договора, который предусматривает:

    • квартплату;
    • срок действия договорных отношений;
    • правомочия и обязанности сторон и иные существенные условия.

    Как выселить из квартиры в таком случае? Порядок выселения из квартиры государственного статуса идентичен тому, как и в случае, когда выселение из квартиры касается её владельцев. Разница процедуры состоит и в том, что при найме решающую роль играют условия, указанные в соглашении. Неисполнение таковых влечёт разрыв установленных отношений и как следствие — выселение. Возникает вопрос, а могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья? Да, могут выселить из квартиры без предоставления другого жилья. В этом и заключается ещё одно отличие от собственной недвижимости.

    Алгоритм действий наймодателя при выселении

    Для юридически правильного проведения процесса выселения необходимо соблюсти ряд условий. Чтобы выселить из единственного жилья квартиросъёмщика, требуется уведомить его не позднее чем за три месяца. Предупреждение о выселении нужно вручить лично ему в руки под подпись. Если он уклоняется от получения, то следует воспользоваться услугами почтовой связи и направить по почте с уведомлением.

    В уведомительном документе владелец обязан указать, за что можно выселить нарушителя (например, за коммунальные услуги, которые не оплачиваются), то есть указать претензии к жильцу. В уведомлении он также предоставляет срок на устранение недостатков (погашение задолженности по коммуналке) и предупреждает, что в случае их неустранения будет начат выселительный процесс.

    Собрав все доказательства, наймодатель обращается в суд. Основанием для обращения и начала судебного разбирательства является исковое требование о выселении с приложением квитанции об уплате госпошлины и собранных доказательств.

    Исковое требование, составленное ненадлежащим образом, возвращается истцу для устранения имеющихся недостатков. Или же судом выносится определение об отказе в его принятии.

    Рассмотрение искового заявления судьёй происходит в течение пятидневного срока с момента поступления в суд. Моментом поступления в суд следует считать день, когда заявление было зарегистрировано работниками канцелярии суда.

    Кто не подлежит выселению

    ЖК выселение, нормы которого указывают на то, что нельзя произвести выселение из единственного жилья как самого собственника квартиры, так и проживающих с ним близких родственников. Исключением из этого правила является квартира, которая находится в залоге по кредитному договору. Для доказывания информации о том, что жильё является единственным необходимо взять подтверждение из регистрирующих органов. Единственным исключением из такого правила является обстоятельство, при наступлении которого дом, в котором находится квартира, признан аварийным.

    Можно ли выселить ребёнка?

    Наложен законодательный запрет ЖК РФ на выселение ребёнка, если он:

    • не достиг своего совершеннолетия;
    • является единственным владельцем жилья.

    Если несовершеннолетний ребёнок проживает в другом месте и там же зарегистрирован, то это не является основанием для его выселения.

    Порядок выселения сожителя и иных родственников

    Как выселить сожителя из своей квартиры — это довольно щепетильный вопрос. Если он не прописан, а просто проживает и не желает покидать жильё, то моральное или физическое воздействие не является способом решения вопроса. В данном случае следует ему разъяснить последствия принудительного выселения. Сложнее дело обстоит в том случае, когда до момента приватизации жилплощади он являлся одной из сторон договора найма. Суд при таких обстоятельствах может сделать признание за ним определённых частей жилья и права на проживание в доме, тогда сожительница либо сожитель останется проживать законно.

    Смотрите также:  Основания для выселения без предоставления другого жилья

    Стороны договора найма (наниматели) вправе обратиться к собственнику для выселения такого человека. Если прав у мужа на квартиру нет, он будет выселен в двухмесячный срок по решению суда. При этом новое жилье ему не предоставляется.

    Если выселяют из квартиры, что делать? В такой ситуации бывший сожитель вправе отстаивать свои интересы и подать встречный иск о выселении.

    Возможно ли выселить бывшего собственника, выселить родственника и выселить сына из квартиры?

    Основания, по которым могут выселить сына из квартиры без его согласия:

    • непроживание длительное время;
    • неоплачивание коммунальных платежей;
    • имеется другое место для проживания.

    За что могут выселить бывшего владельца квартиры:

    • заключённый договор купли-продажи недвижимости;
    • договор дарения;
    • наследование квартиры.

    Законом не установлен конкретный срок, в течение которого происходит снятие бывшего хозяина с регистрационного учёта и его выезд. Такие пункты должны быть внесены новым собственником квартиры в договор при осуществлении покупки.

    Потерять жильё – одно из самых тяжёлых юридических последствий для каждого человека. Поэтому в судебном разбирательстве принимает участие прокурор, который участвует в изучении всей доказательственной базы. Данное условие является обязательным при рассмотрении всех категорий дел, связанных с процессом высвобождения жилой недвижимости.

    С целью избежания ситуаций с принудительным выселением жильцам приватизированных квартир следует добросовестно относиться к своим обязанностям по содержанию жилья, оплате квартирных платежей. Жильцам социальной жилплощади необходимо неукоснительно соблюдать все условия договорных отношений.

    Законами Российской Федерации, регламентированы действия собственников квартир, урегулирован процесс выселения и наложения административного взыскания в случае неповиновения должностным лицам при осуществлении исполнительных действий.

    Основания и порядок выселения из жилого помещения

    Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:

    — по требованию нанимателя с согласия сопользователей — в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

    — в судебном порядке по требованию любой из сторон — если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

    — в судебном порядке по требованию наймодателя — при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

    Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

    Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:

    1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

    2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

    3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

    Особенности купли-продажи недвижимости (жилого помещения)

    Договор продажи недвижимости — это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

    Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор продажи недвижимости по общему правилу не регистрируется (за исключением договора купли-продажи жилого помещения и предприятия), при этом переход права собственности на недвижимость к покупателю во всех случаях подлежит государственной регистрации.

    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. Закон к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Сторонами по данному договору признаются продавец — любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель — любое лицо, в том числе и юридическое.

    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

    Продажа жилых помещений имеет свои особенности.

    Во-первых, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (например, наниматели жилого помещения, отказополучатели).

    Во-вторых, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

    Основание возникновения деликтных обязательств. Вопрос об основании и условиях гражданско-правовой ответственности вообще и деликтной ответственности в частности является одним из сложнейших, а потому и спорным в теории гражданского права. Нередко термины «основание» и «условия» рассматриваются как синонимы, хотя преобладающим является мнение, что это различные понятия, разграничение которых самым общим образом можно провести так: условия — это те требования закона, которым должно отвечать основание.

    Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда.

    Понятие и элементы деликтного обязательства,

    Общие условия ответственности за причинение вреда

    Определения этого обязательства закон не дает. Однако основная идея, характеризующая его, содержится в п. 1 ст. 1064 ГК, согласно которой вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

    В этом обязательстве потерпевший является кредитором, а причинитель вреда — должником.

    Деликтные обязательства являются видом гражданско-правовых обязательств, поэтому в соответствии со сложившейся в цивилистике теорией имеют следующие элементы: субъекты, объект и содержание.

    Субъектами деликтных обязательств могут быть любые участники гражданского оборота — физические лица, юридические лица, публично-правовые образования, которые могут выступать как в качестве потерпевших (кредиторов), так и в качестве причинителей вреда (должников).

    Кредитором в деликтном обязательстве может быть любой субъект гражданского права, которому причинен вред. Граждане являются кредиторами независимо от возраста и дееспособности. Например, при причинении вреда здоровью малолетнего вред подлежит возмещению на общих основаниях с учетом положений ст. 1087 ГК. В случае причинения смерти гражданину право на возмещение вреда имеют нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего или имевшие ко дню его смерти право на получение содержания: ребенок умершего, родившийся после его смерти; другие лица, перечисленные в п. 1 ст. 1088 ГК. Право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего гражданина, не переходит к его наследникам, поскольку неразрывно связано с личностью наследодателя (ст. 1112 ГК).

    Смотрите также:  Как выселить человека из муниципального жилья? Условия и порядок принудительной процедуры

    В случае причинения вреда юридическим лицам либо публично-правовым образованиям они также могут выступать в качестве кредиторов.

    Должником в обязательстве вследствие причинения вреда является лицо, несущее ответственность за причиненный вред. По общему правилу таковым является сам причинитель вреда.

    Как уже отмечалось, обязательства вследствие причинения вреда не являются однородными и могут классифицироваться по различным критериям. В данном случае важным является классификация в зависимости от того, в результате каких — противоправных или правомерных — действий причинен вред. Вред, причиненный в результате противоправного поведения, согласно ст. 1064ГК РФ подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Обязательства по возмещению противоправно причиненного вреда в основании своего возникновения имеют гражданское правонарушение, которое, в свою очередь, является видом более общей категории правонарушения.

    Нетрудно заметить, что оно же является и основанием деликтной ответственности и должно отвечать определенным, установленным в законе условиям, в совокупности образующим состав правонарушения. К ним традиционно относят вред; противоправное поведение правонарушителя; причинную связь между противоправным поведением и наступившим вредом и вину причинителя вреда. Для применения деликтной ответственности наличие всех этих условий является необходимым, если иное не установлено законом. Обязанность возместить противоправно причиненный вред является мерой гражданско-правовой ответственности, возлагаемой на причинителя вреда или лицо, ответственное за его поведение.

    Возмещение вреда возможно двумя способами: возмещение вреда в натуре (предоставление вещи того же рода и качества, исправление повреждений вещи и т.п.) или возмещение причиненных убытков (ст. 1082 ГК).

    Возмещение вреда в натуре не исключено при причинении вреда уничтожением или повреждением имущества, когда возможно предоставить аналогичную вещь взамен уничтоженной, починить поврежденную, но это осуществимо далеко не всегда.

    Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК). В деликтных обязательствах действует принцип полного возмещения вреда, размер которого может быть уменьшен только в случае грубой неосторожности потерпевшего или с учетом имущественного положения гражданина — причинителя вреда.

    Решение вопроса о способе возмещения вреда относится к компетенции суда, который «в соответствии с обстоятельствами дела» (ст. 1082 ГК) определяет наиболее оптимальный способ возмещения*(23).

    Порядок выселения из квартиры по решению суда (инструкция для пристава)

    Основания для выселения человека

    Согласно Конституции РФ любой человек имеет право на место проживание. Однако есть причины, по которым человека можно лишить права проживать на определенной территории. Сделать это можно только в судебном порядке. Основания для выселения указаны в статье 293 Гражданского Кодекса РФ

    Основания для выселения могут быть следующими:

    • если человек утратил статус члена семьи, а жилье было приобретено до брака;
    • если человек не принимает участие в содержании квартиры и в уплате ее счетов;
    • если человек вообще никогда не проживал в квартире или не проживал длительное время;
    • если квартира находится в залоге у банка и он решил реализовать жилье;
    • злостная неуплата коммунальных услуг либо другие долги;
    • собственник использует жилое помещение не по назначению;
    • действия собственника привели к разрушению жилья.

    Если будут собраны доказательства вышеуказанного, то человека можно выселить из квартиры.

    Категория лиц, которые могут быть и не могут быть выселены

    Выселение может быть добровольным, а может быть принудительным.

    Добровольно могут быть выселены:

    • те, кто получает алименты;
    • те, кто имеет равные права на пользование жильем.

    Принудительно могут быть выселены:

    • арендаторы, когда закончился срок аренды;
    • арендаторы, которые не оплачивают аренду, но проживают;
    • арендаторы, которые нарушили правила, прописанные в договоре аренды;
    • арендаторы, которые нанесли ущерб съемному жилью.

    Выселить арендаторов можно только через суд.

    Если человек проживает в служебном жилье и заселился туда до 2005 года (до вступления в силу Жилищный Кодекс РФ), то выселить его или их нельзя если:

    • он – ветеран ВОВ;
    • это семьи военных СССР и партизан;
    • это инвалиды, осуществлявшие трудовую деятельность в правоохранительных органах СССР;
    • это граждане, работающие в соответствующей структуре не менее 10 лет;
    • это лица, занимающие жилплощадь Министерства обороны СССР;
    • это одинокие жильцы, воспитывающие несовершеннолетних детей;
    • это лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий.

    Несовершеннолетних можно выселить только с родителем или официальным опекуном. Лица, которых суд может отказаться выселить:

    • несовершеннолетние;
    • ребенок без родительского попечения;
    • лица, ранее отказавшиеся от приватизации жилья;
    • бывшие члены семьи, если к них нет возможности найти другое жилье;
    • иждивенцы собственника.

    Категория лиц, которые могут быть выписаны

    Для того чтобы выселить человека, необходимо его сначала выписать. Без согласия гражданина можно выписать в следующих случаях:

    • развод;
    • смена собственников (квартира получена в наследство, получена в дар и т.д.);
    • длительное отсутствие;
    • неуплата по коммунальным счетам;
    • невозможность совместного проживания (касается алкоголиков, наркоманов и т.д.);
    • человек не проживает, но не может приехать выписаться;
    • осужденные

    Без согласия человека его можно выписать только через суд.

    Категории лиц, которых сложно или невозможно выписать

    Категория лиц Причина
    Дети без попечения родителей Выселение таких детей осуществляется по решению органов опеки и только в том случае, если ребенку будет предоставлено равноценное жилье
    Лица, находящиеся на иждивении или алиментном обеспечении собственника жилья Выселение этой категории граждан возможно только через суд и только в том случае, если прекратятся обязательство по его содержанию
    Дети, которые прописаны в муниципальном жилье Если ребенок был прописан по заявлению своих родителей, то выписать его можно тоже только по заявлению родителей
    Лица, отказавшиеся участвовать в приватизации Если такие люди прописаны в жилье, то они имеют право пожизненного проживания в нем
    Осужденные Выписать можно без суда. Однако осужденный имеет возможность оспорить это, если он не имеет другого жилья
    Признанные умершими или пропавшими без вести Выписываются по решению суда. Оснований для отмены сделок с недвижимостью в данном случае не будет, если только отсутствуют злонамеренные действия со стороны собственника, который знал, где находится выписанный
    Лица, лишенные родительских прав Подлежат выписке без их согласия. Есть у них другое жилье или нет, значения не имеет
    Призванные на службу в армию Выписываются по сведениям, полученным из военкомата и прописываются по месту прохождения службы

    Как и кем принимаются решения о выселении

    При невыполнении условий или игнорировании правил проживания, а также в других случаях, установленных законом, на лиц, подлежащих выселению, подается иск в суд. Истцы должны предоставить доказательства в суде. После рассмотрения дела судом и вынесения соответствующего решения, изготавливается исполнительный лист. На основании исполнительного листа судебные приставы-исполнители вместе с правоохранительными органами осуществляют выселение. Судебное решение также передается в паспортный стол, где на его основании людей выписывают. Необходимо помнить, что если выселению подлежит собственник, а это его единственное жилье, то на основании статьи 44 Гражданско-процессуального кодекса РФ, это невозможно. Исключение составляют квартиры, которые считаются предметом ипотеки. Если вопрос касается служебных квартир, то принуждение к освобождению квартиры возможно в случае прекращения договора найма либо в других случаях, предусмотренных законом.

    Для обращения в суд необходимо заполнить исковое заявление. Оно должно содержать следующие элементы:

    • реквизиты ответчика и истца;
    • название судебной инстанции;
    • причина иска;
    • стоимость заявления;
    • список документов.

    К иску необходимо приложить следующие документы:

    • свидетельства, о родстве собственника(ов) жилья и лиц, которые проживают вместе с ним;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • документы, подтверждающие право собственности;
    • доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком общественного порядка;
    • документы, на основании которых истец подал иск;
    • документы, свидетельствующие о попытках решить конфликт мирным путем.

    Порядок выселения

    Если жилец предъявили решение суда, а он все равно отказывается выселяться, то к выселению подключается исполнительная служба. Выселить из квартиры это обязанность судебного пристава-исполнителя. Для этого нужно судебное решение. Он также обязан:

    • изучить исполнительный лист;
    • вынести соответствующее постановление;
    • письменно уведомить стороны о возбуждении исполнительного производства;
    • принять меры для добровольного выполнения ответчиком решения суда;
    • уведомить ответчика о сроке, в течение которого необходимо освободить квартиру;
    • принудительно выселить жильца(ов).

    Для того, чтобы принудительно выселить жильца(ов), он должен привлечь двух понятых, которые не имеют личных интересов в исходе дела, составить акт о выселении и опись имущества. Личные вещи выселяемого остаются с ним.

    Сроки выселения

    Сроки законом не установлены, поэтому они могут быть разными в зависимости от обстоятельств. Например, они могут быть связаны с длительностью исполнительного производства.

    Оставьте комментарий