Налогообложение при продаже квартиры в РФ: все об НДФЛ подобного вида

Налогообложение доходов от продажи квартиры

Каждый знает, что продать квартиру — дело не простое, но не все задумываются, что после сделки, возможно, придется платить налог на доходы физических лиц. Как платить НДФЛ, если для этого нет средств? Можно ли получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, ранее приобретенной с помощью жилищных сертификатов? Как получить налоговый вычет при продаже недвижимости, подвергавшейся перепланировке?

Налоговое законодательство предписывает налогоплательщикам — физическим лицам, получившим доход от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности, самостоятельно исчислить суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет. При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе. Если имущество находилось в собственности гражданина менее трех лет, максимальный размер вычета составит 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ по ставке 13% в общеустановленном порядке.
Однако вместо использования права на получение вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Иными словами, если жилье приобреталось по рыночной цене и сохранились подтверждающие сделку документы, то доход может быть уменьшен на сумму, затраченную при покупке квартиры.
ФНС России в Письме от 09.07.2012 N АС-3-3/[email protected] обратила внимание налогоплательщиков на то, что п. 1 ст. 229 НК РФ предписывает физическим лицам, получившим доходы от продажи имущества, которое находилось в их собственности менее трех лет, представить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по НДФЛ. Сделать это следует не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. На основании п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Примечание. Декларация может быть подана на бумажном носителе (по установленной форме) или в электронном виде (по установленным форматам).

Если продана квартира, находившаяся в собственности более трех лет, налог, возможно, вообще не придется платить. Дело в том, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Примечание. Если продавец квартиры является налоговым резидентом, то налог платить не нужно.

Но если продавец налоговым резидентом не является, НДФЛ заплатить придется в любом случае независимо от срока владения квартирой.

Во-первых, потому, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ (об освобождении от НДФЛ доходов от продажи жилья, принадлежавшего продавцу более трех лет) к нерезидентам не применяются (Письмо Минфина России от 24.08.2012 N 03-04-05/6-1002).

Во-вторых, в силу того, что нерезиденты не имеют права на уплату налога по ставке 13%, у них нет оснований на применение вычетов в связи с применением данной ставки (п. 3 ст. 210 НК РФ). В том числе они не имеют права на вычет в сумме до 1 000 000 руб. при продаже жилья, принадлежавшего им менее трех лет.

Как платить налог, если денег нет

У гражданина, продавшего квартиру, впоследствии может не оказаться денег на уплату НДФЛ с дохода от этой сделки. Такая ситуация нередко возникает, если сразу после продажи квартиры было куплено другое жилье, при этом гражданин не имеет иных доходов или они невелики (например, он является пенсионером или многодетным). Между тем налог заплатить все-таки придется. Чтобы налогоплательщик в подобной ситуации избежал личного финансового краха, налоговым законодательством предусмотрены отсрочка и рассрочка уплаты налога (пп. 4 п. 1 ст. 21 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.08.2012 N 03-04-05/7-908).

В п. 2 ст. 64 НК РФ установлены основания, при наличии хотя бы одного из которых заинтересованному лицу может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по уплате налога. В частности, в перечень включено причинение этому лицу ущерба в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы или иных обстоятельств непреодолимой силы (пп. 1 п. 2 ст. 64 НК РФ). Есть в перечне и такое основание, как имущественное положение физического лица, исключающее возможность единовременной уплаты налога (пп. 4 п. 2 ст. 64 НК РФ). На наш взгляд, именно данное основание применимо к ситуациям с пенсионерами, многодетными семьями и т.п.

Заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в налоговый орган по месту его жительства. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие наличие оснований для получения отсрочки или рассрочки. В частности, в ситуации с гражданином, не имеющим возможности единовременной уплаты налога, к заявлению о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате НДФЛ прилагаются сведения о его движимом и недвижимом имуществе (за исключением имущества, на которое в соответствии с российским законодательством не может быть обращено взыскание).

Продажа жилья, ранее приобретенного с помощью государственных жилищных сертификатов

Некоторым категориям российских граждан государство оказывает финансовую поддержку при приобретении ими жилья. В частности, такой помощью является предоставление государственных жилищных сертификатов — именных свидетельств, удостоверяющих право граждан на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153).

Предположим, что у семьи, приобретшей квартиру в 2011 г. с помощью такого сертификата, появилась возможность еще раз улучшить жилищные условия. Семья в 2012 г. продает квартиру и, доплатив, приобретает дом. Можно ли будет получить имущественный вычет при продаже квартиры, купленной с помощью сертификата? Если сертификат был выписан на одного человека (например, главу семьи), но вписаны в него все члены семьи, то кто имеет право на вычет: один человек или все перечисленные в сертификате?

Обратимся к п. п. 48, 49, 55 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в целях реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы (утв. Постановлением Правительства РФ N 153). Социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке. Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата. То обстоятельство, что в качестве номинального владельца сертификата в целях открытия счета в банке для зачисления безналичных средств субсидии, предоставляемой семье, и получателя субсидии выступает один из членов семьи, не изменяет того факта, что собственниками средств субсидии являются все ее члены, поименованные в сертификате.

ФНС России в Письме от 17.04.2012 N ЕД-4-3/[email protected] разъяснила следующее. Налогоплательщик, продавший жилье, принадлежавшее ему менее трех лет, вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, в том числе в размере сумм, израсходованных на первоначальное приобретение отчуждаемых жилых объектов. Граждане, купившие квартиру за счет средств государственного жилищного сертификата в общую долевую собственность и впоследствии продавшие данную квартиру, могут учесть документально подтвержденные расходы, связанные с получением этих доходов, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату.

Аналогичное разъяснение было дано Минфином России в Письме от 19.03.2012 N 03-04-05/7-323.

Продажа жилья, площадь которого менялась

Далеко не каждый объект недвижимости имеет стабильные размеры и границы. Частные дома надстраиваются и перестраиваются, площадь квартир изменяется за счет перепланировки. Как платится налог при продаже разросшейся недвижимости?

При достраивании дома в первую очередь важно, сохранились ли его внешние границы. Ведь если в результате достройки они изменились — появился новый объект собственности (а старый прекратил существование).

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, право собственности на новый объект недвижимости — увеличившийся в размерах дом с изменением его внешних границ — возникает с момента его повторной государственной регистрации. И по новой начинает течь трехлетний срок, необходимый для того, чтобы после продажи дома иметь право не платить НДФЛ со всей вырученной суммы. Если продать дом до истечения трехлетнего срока с момента регистрации «перестройки», придется платить налог в общем порядке по ставке 13%, при этом имеется право на имущественный налоговый вычет.

Смотрите также:  Налоговый вычет при покупке земельного участка: кому положена льгота и как ее оформить

Но если достройка не повлекла изменения внешних границ дома, то факт регистрации налогоплательщиком жилого дома в связи с увеличением его площади в результате достройки не влечет прекращения права собственности на него. Поэтому моментом возникновения права собственности на дом является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на жилой дом в связи с осуществлением достройки, например, гаражей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный дом. При продаже жилого дома, принадлежавшего налогоплательщику (независимо от изменения его площади в результате достройки без изменения внешних границ жилого) более трех лет, полученный доход не будет подлежать обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-04-08/7-188).

Аналогичная ситуация складывается и при продаже квартир, подвергавшихся перепланировке. Факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с чем моментом возникновения права собственности является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Если первоначальная регистрация была более трех лет назад, НДФЛ при продаже перепланированной квартиры платить не нужно (Письмо Минфина России от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77).

Теперь представим обратную ситуацию: площадь квартиры была увеличена при перепланировке путем объединения с другой квартирой. Но через несколько лет у семьи возникла потребность в деньгах, поэтому объединенная квартира была вновь разделена на две квартиры, одна из которых тут же продана.

С точки зрения Минфина России, высказанной в Письме от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, факт регистрации налогоплательщиком двух квартир, созданных в результате перепланировки и переустройства одной, ранее объединенной квартиры без изменения внешних границ, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные квартиры. Моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные две квартиры является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные квартиры, а момент государственной регистрации права собственности на ранее объединенную квартиру. Соответственно, если гражданин владел объединенной квартирой более трех лет, то в случае продажи одной из квартир, созданной в результате перепланировки и переустройства ранее объединенной квартиры, полученные доходы не будут подлежать обложению НДФЛ.

Если же срок владения объединенной квартирой менее трех лет, то при продаже одной из квартир, созданной в результате перепланировки и переустройства ранее объединенной квартиры, можно на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ претендовать на вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

На наш взгляд, будет затруднительно вместо получения налогового вычета воспользоваться правом уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму всех фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Полагаем, что расходы, связанные с повторной перепланировкой и выделением ранее самостоятельной квартиры из состава объединенной, не могут быть признаны в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, полученного от продажи данной недвижимости.

Подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры в 2018 — 2019 годах

Принципы предоставления налогового вычета

Суть имущественного вычета по НДФЛ в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов. В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету. В условия предоставления налогового вычета при продаже недвижимости с 2016 года внесены изменения, связанные:

  • с увеличением срока владения, дающего право на освобождение имущества от налогообложения, до 5 лет;
  • оставлением в силе 3-летнего срока, освобождающего от уплаты налога, только для ограниченного круга лиц;
  • установлением зависимости величины взимаемого налога от кадастровой стоимости для ситуации продажи имущества по цене ниже этой стоимости;
  • появлением у регионов права на снижение 5-летнего срока владения и той доли кадастровой стоимости (0,7), от которой по НК РФ считается налог при продаже по цене ниже этой стоимости.

Нововведения отразились в добавленной в связи с ними в НК РФ ст. 217.1 и путем соответствующей корректировки текста п. 17.1 ст. 217 НК РФ, включившего в себя отсылку к новой статье. Однако применимыми они оказались только для объектов, ставших собственностью после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Таким образом, в отношении квартиры, купленной до 2016 года, действуют прежние условия для освобождение имущества от налога (3-летний срок, не зависящий от того, каким путем квартира попала к владельцу в собственность, и отсутствие ограничений по цене продажи). А если речь идет о квартире, купленной после 01.01.2016, то ориентироваться придется на новые правила (5-летний или иной, установленный в регионе срок, который при определенных условиях сокращается до 3 лет, и наличие ограничения по цене продажи).

Подробнее об этих изменениях и условиях налогообложения недвижимости, продаваемой в настоящее время, читайте в статье «Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия».

Однако внесенные изменения не затронули величину налогового вычета, предоставляемого владельцу жилой недвижимости, продающего ее до истечения предельного срока владения (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет распространяется и на доли в таком имуществе.

Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Право на вычет в таких случаях возникает в налоговом периоде, когда доходы от продажи данного имущества фактически получены. Такая норма содержится в подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Даты других событий, сопутствующих данной операции, определяющего значения не имеют. Например, не имеет значения момент, в который произведена государственная регистрация сделки.

Минфин России в письме от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4 подтвердил этот тезис. Последовавшие затем коррекции ст. 220 НК РФ эту сферу не затронули, поэтому разъяснения специалистов министерства действительны по сей день.

Следует иметь в виду, что с 01.03.2013 проводить государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости не требуется. На этот счет есть норма, содержащаяся в ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ.

Пример

Серегин С. П. продал жилой дом Еремеевой Т.К. При этом договор купли-продажи был оформлен в конце ноября 2018 года, тогда же произведены все расчеты по оплате дома. А вот государственная регистрация права на собственность состоялась уже в начале 2019 года.

Право на имущественный вычет возникло у Серегина С. П. в 2018 году. Дата регистрации права собственности (2019 год) не может изменить это.

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к 2 пунктам:

  • НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
  • суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб. за год

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 06.12.2018 № 03-04-05/88515, от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956.

Пример

Шелепин П. П. в 2018 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и 2 квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более 5 лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. с 2016 года. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять только 1 000 000 руб.

О том, как рассчитать срок владения квартирой, образованной из нескольких жилых помещений, читайте в материале «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения».

Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности

В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:

  • совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
  • долевая, при которой определена доля каждого собственника.
Смотрите также:  Облагаются ли декретные выплаты подоходным налогом?

Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества. Рассмотрим отдельно каждый подвид.

Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов. Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.

Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет. Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 07.04.2009 № Ф09-1899/09-С2.

Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета. Так чаще всего и бывает.

Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 24.12.2018 № 03-04-05/93998, от 28.11.2018 № 03-04-05/85812.

Пример

Мать и дочь Сергеевы с ноября 2016 года владели квартирой в долевой собственности, причем матери принадлежало 70%, а дочери — 30%. Квартира была продана в январе 2019 года за 2 000 000 руб. В собственности квартира находилась менее 3 лет, поэтому можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Правда, его сумма будет составлять 1 000 000 руб.

При этом матери может быть предоставлен вычет в сумме 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 70%), а дочери — 300 000 руб. (1 000 000 руб. × 30%).

О том, как считать срок владения, если имущество делилось между собственниками, читайте в статье «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе».

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением реализованного впоследствии имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В этой связи иногда возникает частный вопрос: есть ли возможность таким путем снизить доходы от сделки по обмену жилой недвижимости (договор мены). Минфин России в письмах от 03.06.2014 № 03-04-05/26663, от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807 и ФНС России в письме от 30.04.2014 № БС-3-11/[email protected] (п. 2) указали, что НК РФ не содержит запрета на проведение такой транзакции. То есть доходы, полученные в результате договора мены, можно снизить на величину затрат, понесенных при приобретении данного имущества.

Пример

Сердюков П. Г. в 2018 году обменял квартиру, принадлежавшую ему с 2016 года, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб. Ранее эта квартира была приобретена им за 1 800 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет полное право снизить размер налогооблагаемого дохода (2 300 000 руб.) на сумму затрат, произведенных при приобретении данной недвижимости (1 800 000 руб.). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты

Налогоплательщик может продать несколько объектов в пределах одного налогового периода. Выбор между вычетом и снижением размера доходов на величину расходов у него остается, и в некоторых ситуациях приходится очень внимательно считать, где НДФЛ меньше.

Но гораздо интереснее вопрос, можно ли применять к одним объектам вычет, а к другим — разницу между доходами и расходами?

Официальные разъяснения по этому поводу есть, но датированы они 2013-м и более ранними годами (письма Минфина России от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 25.09.2013 № 03-04-05/39795, от 27.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/[email protected]). Контрольные органы указывали в них на правомерность дифференцированного подхода к разным объектам.

Изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ в 2014–2016 годах, никоим образом не коснулись данной сферы. Это дает основания полагать, что указанные письма и разъяснения, содержащиеся в них, актуальны и поныне.

Важность этого вопроса станет ясна, если сравнить 2 возможных варианта развития событий.

Пример

Тимов Н. Ю. продал в 2018 году дом за 4 500 000 руб. и квартиру за 1 200 000 руб. Оба объекта принадлежали ему с 2016 года. Дом был куплен за 4 000 000 руб., квартира — за 800 000 руб.

По дому однозначно выгоднее уменьшить доходы на величину произведенных при покупке расходов. Налогооблагаемый доход будет равен:

4 500 000 руб. – 4 000 000 руб. = 500 000 руб.

По квартире рассмотрим два варианта расчета.

С применением вычета доход составит:

1 200 000 руб. – 1 000 000 руб. = 200 000 руб.

С применением разницы между доходами и расходами:

1 200 000 руб. – 800 000 руб. = 400 000 руб.

Из приведенных расчетов видно, что для дома выгоднее использовать разницу, а для квартиры — вычет. При таком дифференцированном подходе НДФЛ к уплате будет равен:

(500 000 руб. × 13%) + (200 000 × 13%) = 81 000 руб.

Если же способы подсчета налогооблагаемого дохода разнообразить не получится, следует использовать метод разницы.

Следует отметить, однако, что при всей привлекательности приведенной схемы налоговые органы могут придерживаться противоположной точки зрения. Тем более что свежих разъяснений по данному вопросу нет. В приведенных обстоятельствах можно посоветовать предпринять следующее — до сдачи налоговой декларации направить официальный запрос в ИФНС по месту учета. В противном случае придется готовиться к судебным процессам.

Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой

Если при реализации жилья, приобретенного после 01 января 2016 г., сумма дохода от сделки меньше кадастровой стоимостной оценки на 01 января года, в котором зарегистрировано право владения, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,7, то налогообложению подлежит кадастровая величина, умноженная на 0,7.

Внимание! Региональные законодатели вправе уменьшать понижающий коэффициент на территории субъекта (пп. 2 п.6 ст.217.1 НК РФ).

Пример:

Артеменко А.Н. унаследовал дом и продал его в 2018 году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимостная оценка на 01.01.2018 г. составила 6 млн. руб.

Налогом облагается сумма в величине 4 млн 200 тыс руб (6 млн * 0,7).

Артеменко вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн.руб. Величина налога к уплате составит 416 тыс. руб. ((4 млн 200 тыс – 1 млн) * 13%).

Артеменко необходимо в срок до 30 апреля 2019 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, отобразив информацию о сделке в Приложении К.

Надо ли в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры указывать полученные доходы, если период владения недвижимостью превысил установленный срок

Доходы от продажи имущества, срок владения которым превышает установленный срок, не облагаются НДФЛ. Такой вывод, во-первых, следует из комплекса норм, содержащихся в п. 17.1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ. Во-вторых, этот вывод содержится в письмах Минфина России от 10.09.2018 № 03-04-05/64526, от 26.08.2013 № 03-04-05/34878 (п. 2) и ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/[email protected] Специалисты контрольных органов детально объяснили в указанных письмах, что такие доходы декларировать не требуется.

Смотрите также:  Дарение квартиры родственнику: налог, документы, оформление договора

Помимо этого, не следует облагать подоходным налогом и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося за границей. Исключение составляют ситуации, оговоренные международными договорами. Данный тезис развит в письме ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/[email protected]

Из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно сделать еще один важный вывод: если продается имущество, находившееся в собственности более установленного срока владения, то налоговый вычет предоставляться не будет. Действительно, зачем его предоставлять, если подоходный налог с продажи квартиры в данном случае не взимается.

Подоходный налог с продажи квартиры уплачивается, если период владения жильем не превышает 5 лет. Расчет налога имеет свои особенности, основные из которых мы рассмотрели в данной статье.

Какой налог с продажи квартиры в 2019

В настоящее время налогом облагается продажа квартиры, которая находилась в собственности продавца менее пяти лет. Условия налогового бремени ужесточились, поскольку срок владения увеличен с ранее установленных трех лет. Поскольку стоимость недвижимости высока, то требуемые 13% налога составляют значительную сумму.

Такие изменения внесены в НК РФ для пресечения спекулятивных действий с недвижимостью, когда владелец приобретает несколько объектов с целью последующей перепродажи.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Кого не коснулись налоговые изменения

В установленных законом случаях граждане оплачивают налог на прежних условиях, если:

  • недвижимость оформлена по дарственной от близкого родственника или члена семьи;
  • наследственное владение, а также наследство с пожизненной рентой;
  • кооперативные объекты недвижимости, когда собственником становятся после полной выплаты паевых взносов.

Подаренная или унаследованная жилплощадь позволяет новому владельцу отсчитывать срок налоговых выплат в прежних границах. Потребуется пробыть собственником более трех лет, чтобы у налоговой не возникло вопросов при последующих сделках.

Изменения по срокам не коснулись тех, кто приобрел имущество до внесения поправок. В подобной ситуации требуется выполнять прежние предписания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Виды недвижимости, облагаемые налогом

НК РФ устанавливает порядок взыскания 13%, если квартира была в собственности менее положенного срока. В случае ипотечной недвижимости, отсчет срока начинается после регистрации кредитного договора и установления собственника залоговой недвижимости в государственном реестре. Долевым застройщикам отсчет срока владения определяется после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, то есть после получения свидетельства на право собственности.

Если гражданин выкупает долю в квартире, являясь владельцем остальной части, то ему не потребуется оплачивать налоговый вычет. Такое условие указывает, что количество долей не имеет значения, рассматривается дата приобретения первоначальной своей части квартиры. Проведенная приватизация устанавливает нового собственника, ранее занимавшего квартиру по договору социального найма. Таким образом, после получения документов на квартиру, владелец подпадает под стандартные условия подсчета, может реализовать жилплощадь через 5 лет без налоговых выплат.

В случае строительства частного дома, налог потребуется уплатить, если увеличился внешний периметр застройки. В остальных случаях рассматривается первоначальный срок приобретения домовладения. Кроме того, изменены правила начисления налога, теперь во внимание принимается кадастровая стоимость объекта. Берется в расчет большая сумма между покупной стоимость недвижимости и кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7. С полученной суммы берется подоходный налог.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Рекомендации по снижению налога

Существуют законные способы снижения налогового бремени при продаже квартиры ранее 5 лет. В первую очередь, стоит воспользоваться налоговым вычетом. Подобная возможность предоставляется один раз, но может быть использована при нескольких сделках, если допускаемая сумма не выбрана полностью. Совместное владение квартирой позволяет вернуть средства в долевом соотношении. В одном отчетном периоде гражданин может вернуть вычет из расчета в 1 млн рублей, при проведении нескольких сделок сумма вычета распределяется на последующие периоды.

Налоговые льготы предусмотрены при реконструкции, модернизации и капитальном ремонте приобретенной жилплощади. Сюда же входят подвод и установка инженерных коммуникаций, проектная и дизайнерская документация, иные обоснования затрат. Для подтверждения произведенных работ потребуются платежные документы или договор со строительной организацией. Расходы на отделку учитываются, если квартира приобретена на этапе строительства или куплена без внутренней отделки.

Если в течение расчетного периода гражданин продал недвижимость и приобрел взамен другую, то производится расчет разницы, которая облагается налогом. Если стоимость объектов совпадает, то вопрос о налоговых платежах отпадает, поскольку не был получен доход, отсутствует право на льготу при приобретении. Обоснованием для налоговой служат документы по проведенным операциям с собственностью. Документальные подтверждения прилагаются вместе с подаваемой декларацией после окончания отчетного периода.

Прежде чем производить любую сделку с собственностью, следует проконсультироваться с юристом. Обращение не займет много времени, но внесет ясность в предстоящую процедуру. Иногда от того, как заполнена декларация, какие сведения предоставлены на изучение и проверку, зависят значительные материальные затраты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Уплата налога с продажи квартиры

Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже квартиры

Avatar_023 / Shutterstock.com

Так, согласно п. 1 ст. 210 Налогового кодекса при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

При этом подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ предусматривает возможность предоставления имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Минимальный предельный срок владения составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Какие документы, помимо декларации, должен представить налогоплательщик, заявляющий уменьшение доходов на сумму расходов? Узнайте из материала «Налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества (имущественных прав)» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

При получении дохода от продажи квартиры налогоплательщик имеет право на получение указанного имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в целом 1 млн руб. В свою очередь, сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Финансисты подчеркивают, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик может воспользоваться предусмотренным подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ правом на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимого имущества.

Также в письме подчеркивается, что в ближайшие три года менять порядок предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ не планируется. Основными направлениями бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики Российской Федерации на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов соответствующие поправки не предусмотрены.

Оставьте комментарий